원룸 월세 도배 의무 – 집주인일까? 세입자일까?

원룸이나 오피스텔, 소형 아파트에 월세로 입주할 때 가장 흔히 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 ‘도배’ 문제입니다. 벽지가 지저분하거나 오래돼도 과연 누가 도배해야 하는지, 비용은 누가 부담하는지 명확하지 않아 혼란을 겪는 경우가 많죠.

 

 

이번 글에서는 원룸 월세 계약에서 도배 의무가 임대인(집주인)에게 있는지, 임차인(세입자)에게 있는지를 관련 법과 판례를 바탕으로 정리해드립니다. 🧾🏠

 

 

 

 

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기본 원칙 – 도배는 누구 책임인가요?

도배 의무는 크게 두 가지로 나뉩니다:

1. 입주 전 도배 – 기본적으로 집주인(임대인)의 책임
2. 퇴거 시 도배 – 경우에 따라 세입자(임차인)의 책임이 될 수 있음

 

 

👉 책임요소 자세히 보기

 

 

 

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입주 전 도배 – 임대인의 의무

• 벽지가 심하게 훼손되었거나 위생상 문제(곰팡이, 담배 자국 등)가 있다면, 임대인은 도배를 해줄 책임이 있습니다.
• 임차인이 입주 후 생활에 지장이 있을 정도의 상태라면 ‘임대차 목적물의 하자’로 인정되며, 임대인이 수선 의무를 지니게 됩니다.

📌 단, 계약서에 ‘현 상태로 임대한다’는 조항이 있다면 도배가 필수는 아닐 수 있어요.

 

 

 

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퇴거 시 도배 – 세입자의 의무일까?

세입자가 퇴거할 때 도배 비용을 물어야 하는 경우는 다음과 같은 사유가 있을 때입니다:

1. 벽지를 고의로 훼손하거나 낙서, 큰 오염을 남긴 경우
2. 반려동물이나 흡연 등으로 인한 심한 변색, 악취 발생 시
3. 벽에 양면테이프, 못 자국 등으로 복구가 필요한 경우

이 외에 단순한 벽지 노후화나 변색(시간 경과로 인한)은 자연적인 마모로 보기 때문에 세입자가 도배할 의무는 없습니다.

 

 

 

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실제 상황 예시

• ✅ 임대인 도배 부담 예시:
  • 입주 전 벽지에 곰팡이, 담뱃자국, 찢어짐 등이 있어 위생상 문제 발생
• ❌ 세입자 도배 부담 예시:
  • 벽에 포스터 붙이느라 남은 테이프 자국 + 본드 사용 흔적
  • 강아지 발톱 긁힘 자국, 기름 튄 자국 등 자가 사용 손상

 

 

 

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임대차보호법상 기준은?

• 민법 제623조: “임대인은 목적물을 사용수익에 적합하게 유지할 의무가 있다.” → 하자 있는 벽지는 수리 책임 O
• 계약서에 ‘원상복구 의무’ 조항이 있더라도, 자연마모는 복구 대상 아님 (대법원 판례 다수)

 

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도배 관련 계약서 체크포인트

1. ‘현 상태 임대’ 문구가 있는지 확인
2. ‘퇴거 시 원상복구’ 조항이 있다면 자연마모는 제외된다는 점 명시 여부 확인
3. 벽지 상태에 관한 사진 기록 남기기 (입주 및 퇴거 시)

 

 

 

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월세 계약단계에서 매우 중요한 부분입니다.

 

부동산 월세 계약 주의사항 (상가 & 오피스텔 계약시 꼭 참고!!)

 

 

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마무리하며

결론적으로, 원룸 도배의무는 입주 전에는 임대인, 퇴거 시에는 훼손 여부에 따라 임차인에게 책임이 갈 수 있습니다.

모호한 부분은 반드시 계약서에서 꼼꼼히 확인하고, 입주 전 사진으로 상태를 남겨두는 것이 가장 좋은 방어 방법이에요. 🧾📸

도배 문제로 갈등이 생기기 전, 사전에 대비하는 것이 현명한 월세 생활의 시작입니다!