집주인이 전세금 안 주면 어떻게 되나요? 전세금 반환 방법 총정리!

전세 계약이 끝났는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황, 많은 세입자들이 겪는 현실적인 문제입니다. 특히 전세가 하락기나 경매·압류 상황에서 빈번하게 발생하는데요, 이럴 땐 어떻게 대응해야 할까요?

 

이번 글에서는 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않을 때의 대처법, 법적 절차, 그리고 세입자가 미리 준비해야 할 예방책까지 꼼꼼하게 안내해드릴게요. ⚖️🏠

 

 

 

---

1. 전세금 반환, 왜 안 되는 걸까?

▶ 가장 흔한 이유

• 집이 매도되지 않아 전세금을 돌려줄 자금이 없음
• 집값이 하락해 보증금보다 낮은 가격에 거래됨 (깡통전세)
• 집주인의 자금난 또는 파산
• 압류, 경매 등으로 법적 절차에 들어간 경우

 

 

---

2. 계약 종료 후 전세금 반환 청구 권리

• 임차인은 계약 종료일 이후, 즉시 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 반환 요구에도 응하지 않을 경우, 법적 절차를 밟을 수 있습니다.

 

 

---

3. 집주인이 전세금 안 줄 때의 대처 순서

① 내용증명 보내기 (전세금 반환 요청)

• 계약 종료일 이후 집주인에게 내용증명 우편으로 ‘전세금 반환 요청’을 공식적으로 전달
• 이는 향후 소송 또는 경매 시 증거 자료로 활용됨

② 임차권등기명령 신청 (점유 없이 권리 유지)

• 이사를 나가야 하는데 전세금을 못 받은 경우, 반드시 신청
• 임차권등기명령이 있으면 이사 후에도 우선변제권 유지

📌 신청 방법: 관할 지방법원에 온라인 또는 방문 접수

③ 전세금 반환소송 제기

• 협의가 되지 않는다면 전세금 반환청구 소송을 통해 집주인을 상대로 법적 청구
• 일반적으로 6개월~1년 소요 가능성 있음

④ 강제집행 (경매 신청)

• 승소 판결을 받은 뒤에도 집주인이 지급하지 않으면, 주택에 대한 강제경매 진행 가능
• 보증금이 일정 금액 이하이면 서울보증보험(HUG) 보증 가입자라면 HUG에 청구 가능

 

 

👉 서울보증보험 에서 신청하기

 

 

 

👉 내용증명 보내는 방법

 

 

 

---

4. 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인

전세계약 전 또는 중도에 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등 보증상품에 가입해두었다면,

• 집주인이 전세금을 못 줄 경우, 보증기관에서 대신 지급
• 이후 보증기관이 집주인에게 구상권 행사

📌 보증보험 가입자는 소송 없이도 전세금 회수 가능

 

 

👉 서울보증보험 상세 내용 보기

 

 

---

5. 예방을 위한 팁

• 전세 계약 시 등기부등본 확인 → 근저당권, 가압류 확인 필수
• 보증보험 가입 여부 확인 및 직접 가입 권장 (비용은 0.1~0.2% 수준)
• 퇴거 시 전세금 못 받을 가능성 있으면 임차권등기명령 꼭 신청

 

---

마무리하며

집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황은 절대 가볍게 넘길 일이 아닙니다. 하지만 법은 세입자의 권리를 강력히 보호하고 있으니, 정당한 절차에 따라 침착하게 대응하면 충분히 해결이 가능합니다.

중요한 것은 ‘증거’와 ‘기록’입니다. 내용증명, 등기명령, 소송 기록 등을 통해 내 권리를 꼭 지키세요. ⚖️📩